세상의 모든 궁금증

빌딩 매매 현장 답사하기 (신축 경매로 꼬마빌딩 한채 갖기)

1. 옥상 확인하기

- 우레탄 방수 코팅 벗겨져서 누수가 우려되는지

- 난간 높이가 낮아 안전사고 위험은 없는지

- 옥상을 정원이나 채소 등을 가꿀 수 있는 공간이 있는지

- 경관은 괜찮은지

2. 내려오면서 계단 확인하기

- 계단실 벽면 상태 확인 - 균열은 없는지, 계단은 튼튼한지, 난간은 견고한지, 조명은 잘 작동하는지, 창문의 기능은 좋은 편인지

- 육안으로 위 사항 반드시 확인

3. 실내 확인하기

- 임차인과 마주치지 않게 조심히 살펴보기

- 건물이 매물로 나왔다는 것을 임차인이 인지할 경우 건물주가 곤혹스럽기 때문

- 임차인은 건물 매매를 의식하고 불안해 할 수 있음 (임대료 상승 등 걱정 우려)

- 창틀이나 벽면에 누수 흔적 없는지

- 화장실에 반드시 들어가서 확인하기 (바닥, 천정, 변기 상태 점검, 시설 보수나 교체가 필요한지, 냄새가 나는지, 남녀 화장실이 독립적인지 등)

- 1층이 매우 중요 (임차업종이 무엇인지, 인테리어가 잘 되어 있는지, 너저분해서 건물의 가치를 떨어뜨리고 있는 건 아닌지

- 1층에 주차 몇 대나 가능한지

- 1층 로비가 있을 경우 건물의 이미지 형성에 중요한 역할

4. 지하실 확인하기

- 지하 주차장이 있다면 주차 대수 확인

- 건축물대장상 주채대수와 실제로 가능한 주차 대수가 다를 수 있음 (몇 대 더 댈 수 있으면 좋음)

- 바닥이 매끈하고 좋은지

- 균열이 일어나고 조명이 으스스하지 않은지

- 상하수도관의 이음새 부위에서 누수는 없는지

- 배수펌프나 기계실 안에서도 누수 등 들어가서 확인하며 좋음

- 기계실 내부 접근이 어렵지만 건물주의 협조를 얻어 확인한 후 시설 교체의 필요성이나 정상 작동 여부 등 확인 필요

5. 건물 외벽 확인하기

- 균열 유무, 미관, 방수 상태, 청결 상태 확인 등 점검

- 허접할 경우 매입 후 대청소나 리모델링 고려

6. 임차인 구성의 적정성 따져보기

- 건물의 얼굴인 1층 임차업종이 적합한지

- 2~3층을 다른 용도로 전환하면 괜찮은지

- 주인집이 업삳면 탑 층에 주인용 주택을 넣어주면 어떨지 등 생각

- 건물에 단란주점이나 룸살롱, 점집, 종교시설, 마사지, 키스방 등은 마이너스 요인

- 유흥주점은 취득세가 5배 중과되므로 명의 이전 때 과다한 등기비용 발생

7. 건물에 답사를 마차면 입지 분석하기

- 건물 중심으로 100m이내의 모든 골목들을 순회하면서 상권 점검

- 주민들의 편의시설로서 빠진 업종이 없는지

- 건물 매입할 경우 유치할 업종으로 무엇이 적합한지

- 반경 300m 이내를 둘러보며 전체적인 상관 파악하기

8. 마지막으로 인근 중개업소를 찾아 토지 시세와 임대 시세 파악하기

- 아파트나 오피스텔을 전문하는 중개업소는 가급적 피하기 (상가나 사무실, 건물 가치에 대해서 둔감한 편)

- 건물매매를 전문으로 하는 중개업소를 찾아 시세 파악을 해야 실수를 줄일 수 있음

- 중개업자에 따라 전문성 수준과 정보의 편차가 크기 때문에 무조건 맹신해서는 곤란함

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